Рынок недвижимости 2010: обвала цен не будет

* Как чувствуют себя сегодня организации, занимающиеся строительством? Каковы их перспективы на 2010 год?

Сергей Смоленский, директор по строительству ОАО «Компания «Спектр»:

- Начну с замечания о том, что строительство в России никогда не было «легким». При всех экономических формациях это всегда был один из самых проблемных секторов. Кроме того, не забудем и о том, что вся экономика нашей страны сегодня продолжает пожинать плоды советского и постсоветского прошлого. И строительство, как самая незащищенная сфера, в кризисные времена страдает более других отраслей. Почему отрасль незащищена? Потому что строители производят «продукт», который покупается (условно) один-два, три раза в жизни. Год 2009 был сложным, и это всем видно по замороженным стройкам. И 2010-й легче не будет. Более других пострадали те строительные организации, которые «жили на перспективу»: вкладывали в будущие стройки, покупали земельные участки, энергоносители, разрабатывали новые технологические процессы, документацию и так далее. То есть именно те организации, кто серьезно, комплексно, масштабно подходил к своему делу. И наименьшие потери понесли те фирмы, которые занимались единичными, разовыми проектами. Словом, сегодня на рынке строительства оставаться очень сложно. К примеру, наша компания ведет застройку квартала по улице Фурманова, мы уже построено 3 жилых дома и, не смотря на трудности, мы начинаем строительство второй очереди. Это два многоквартирных жилых дома.

* Как сказался кризис на рынке покупки-продажи жилья?

Дмитрий Сирый, вице-президент Ярославской гильдии риэлторов:

- Как и на любом рынке, на рынке недвижимости кризис отразился. Какие сегодня происходят процессы и что ожидать потенциальным покупателям в 2010 году? Сократилось количество желающих купить жилье в качестве вложения денежных средств. А вот количество тех, кто покупает квартиры, чтобы в них жить, если уменьшилось, то совсем незначительно. Особенно это касается рынка вторичного жилья. Что касается рынка первичного жилья, то «готовые» квартиры как покупали, так и покупают, особенный спрос – на жилье небольшой площади. Ну а на стадии строительства, конечно, продажи упали – покупатели боятся, что стройка в любой момент из-за финансовых проблем может остановиться. Безусловно (и это все заметили) цены на жилье, как первичное, так и вторичное, снизились. Однако в 2010 году вряд ли стоит ожидать какого-то особенного «обвала» цен, о котором часто пишут в СМИ. Никто из продавцов не станет «отдавать» недвижимость ниже ее себестоимости.

* Возможно ли сегодня приобретение жилья в ипотеку?

Татьяна Демидова, генеральный директор ООО «Ипотечный брокер «Ярослав Мудрый»:

- Замерший некоторое время назад ипотечный рынок начал оживляться. Сегодня банки возобновляют кредитование покупки жилья. Ставка по стандартам АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) стала ниже, чем в докризисный период: 9,47% против 10,5%. То есть, у граждан появятся деньги на покупку жилья, и это, безусловно, отзовется ростом цен. Правда, я не уверена, что ипотека станет более доступной жителям нашего региона. Потому что Ярославская область осталась в числе трех областей центральной части России, где отсутствует региональный оператор - юридическое лицо, созданное с участием органов региональной государственной власти, основной деятельностью которого является организация и развитие ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования в регионе. От этого и многие проблемы – у нас практически не действует программа ипотечного жилищного кредитования. Банки, которые работают с ипотекой – наперечет. Регоператоры обязаны поддерживать строителей – через регоператоров можно кредитовать дольщиков на покупку жилья на первичном рынке. Кроме того, в обязанности регионального оператора входит защита обманутых дольщиков. И, что немаловажно, региональные операторы сами занимаются строительством и в первую очередь – по государственным жилищным программам. Такая тенденция: даже в кризис в тех регионах, где действуют региональные операторы, не прекращалось ипотечное кредитование. А у нас в области в кризис ипотечное кредитование замерло.

* Какие меры господдержки строительной отрасли сегодня существуют и почувствовали ли их строители?

Сергей Смоленский:

- Сегодня государство стало задумываться о том, что строительная отрасль может стать тем локомотивом, который выведет страну из кризиса. Потому что строительство стимулирует другие отрасли и производства. Некоторые меры поддержки отрасли региональные власти пытаются предпринять. Например, сегодня существуют льготы по оплате аренды земли на период строительства. Однако этого, конечно, крайне мало. Сегодня в области уже есть дефицит жилья, строительство остановлено. А отложенный спрос в будущем выльется в росте цен. О чем это говорит? О том, что всю систему жилищного строительства в государстве нужно менять. Должна быть сформулирована социально-демографическая политика в части жилищного строительства на ближайший и более отдаленный периоды. Необходимы расчеты - сколько граждан у нас нуждается в жилье и в каком именно жилье для того, чтобы строительный рынок не был стихийным. Кое-что делается по реализации государственных жилищных программ, например, есть некие заказы застройщикам по программам предоставления жилья ветеранам, военнослужащим. Но этого, конечно, недостаточно для того, чтобы в строительной отрасли наступили перемены.

* Многим ли доступна сегодня ипотека? Ведь требования к получению кредитов в целом стали жестче. Каков «портрет» среднестатистического заемщика в Ярославской области?

Татьяна Демидова:

- Сегодня ипотечный кредит берут в дополнение к имеющейся сумме, предназначенной на покупку жилья (чаще - сумме, вырученной от продажи жилья меньшей площади и качества). В среднем кредит составляет 300-500 тысяч рублей. Условный «портрет» заемщика – семья с одним ребенком, возраст супругов 35-37 лет, их совокупный доход – 50 тысяч рублей.

* Что делать сегодня тем гражданам, которые брали кредит в докризисные времена, а сегодня потеряли работу и не имеют возможности платить по ипотеке?

Татьяна Демидова:

- Еще год назад Правительство РФ разработало программу государственной поддержки заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, потеряли работу, попали под сокращение, доход снизился. Был создан механизм оказания помощи, в соответствии с которым заемщику могут быть выделены денежные средства – для погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в течение периода помощи (в настоящий момент - 12 месяцев). За этот период человек должен восстановить свою платежеспособность: найти работу или подработку. Самое главное для заемщика, попавшего в трудную жизненную ситуацию, - вовремя обратиться за реструктуризацией, а не «прятаться» от банков. Помимо государственной, у банков существуют и собственные программы реструктуризации. Так что, как правило, единственное жилье, приобретенное в ипотеку, гражданам удается сохранить.

* Какое жилье сегодня пользуется наибольшим спросом?

Дмитрий Сирый:

- Пользуются спросом квартиры небольшой площади, и это объяснимо. Наибольшее количество нуждающихся в жилье – это молодые семьи, а у них нет средств на покупку дорогого жилья.

Сергей Смоленский:

- Рынок и в этой части диктует свои условия. Люди в целом стали жить гораздо экономнее, соответственно, и жилье стали покупать более экономичное. Кстати, с расчетом и на будущее. Уже сегодня есть тенденция к росту налогов на недвижимость – и граждане не хотят переплачивать за «лишние» метры, так же как и за услуги ЖКХ.

* Какие советы сегодня актуальны для тех, кто задумывается о покупке жилья?

Дмитрий Сирый:

- Главный совет при покупке квартиры на вторичном рынке, на мой взгляд: «Приобретайте не торопясь». Соберите всю возможную информацию о риэлторских компаниях, в которые вы планируете обратиться. Опросите своих знакомых, друзей, успешно приобретших жилье. Не поленитесь и сходите в несколько агентств по недвижимости, поинтересуйтесь «историей» фирмы. Поговорите с сотрудниками, задавайте как можно больше вопросов. Чтобы быть уверенными в том, что квартира, которую вы планируете приобрести, не является предметом спора родственников продавца или наследников, запросите (или потребуйте сделать запрос агентство) справку Управлении федеральной регистрационной службы.

Сергей Смоленский:

- Что касается первичного жилья, совет - покупать то, что уже построено. Акт о сдаче дома в эксплуатацию и регистрационное свидетельство – это те документы, которые вы должны потребовать от организации, продающей вам квартиру. Однако сегодня готового жилья очень мало. Что делать? Можно купить и строящееся жилье. И чем ближе оно к завершению, тем, конечно, лучше. Например, наша компания в феврале 2010 года сдает многоквартирный жилой дом по улице Малая Пролетарская, любой покупатель может приехать на объект, увидеть, что уже идет внутренняя отделка и оценить степень готовности дома. Не забудьте поинтересоваться репутацией компании, которая возводит дом: давно ли на рынке, что и какое количество и с каким качеством построила. И узнайте в департаменте строительства Ярославской области - не входит ли организация в «черный список» недобросовестных строителей.

Татьяна Демидова:

- Субъективный, но важный фактор: поинтересуйтесь темпами строительства дома. Если на стройке кипит работа днем и ночью, на глазах растут этажи, значит, компания финансово состоятельна и стройку доведет до конца. Что касается агентств недвижимости, я бы посоветовала обращаться в те из них, которые прошли добровольную сертификацию Российской гильдии риэлторов. Требования, предъявляемые при добровольной сертификации к агентствам, даже выше тех, что применялись ранее при лицензировании. И это является гарантией качества работы фирмы.

Подготовили Вера Смекалова и Илья Голотин