Деятельность управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства в 2009 году: итоги, проблемы, перспективы

С целью начала диалога и обсуждения вопросов в сфере ЖКХ собрались представители законодательной и исполнительной власти, управляющих компаний, общественных организаций в сфере управления и эксплуатации многоквартирных домов, собственников жилых помещений и журналисты региональных СМИ.

* С марта 2005 года действует Жилищный кодекс Российской Федерации, который предоставил право собственникам помещений в многоквартирных домах самостоятельно выбрать способ управления своим домом. Самая активная работа по выбору способа управления была проведена в период реализации федерального закона № 185 о реформировании отрасли ЖКХ. Наиболее распространенным способом управления многоквартирными домами в Ярославской области является управление управляющей (УК) организацией. Около 75% собственников жилья выбрали этот способ управления. В результате сегодня на рынок по управлению жилищным фондом пришли новые частные структуры. С какими трудностями сталкиваются сегодня УК при осуществлении своей деятельности и как строятся взаимоотношения с собственниками жилых помещений?

Николай Сорокин, директор ООО УК «Брагино» город Ярославль:

- Проблем у нашей компании несколько. Одна из них – изношенный жилой фонд, доставшийся нам в управление. Большинству домов – 30, 40 и более лет. Естественно, что затраты на приведение в порядок такого жилья немалые. Еще одна трудность - непростые взаимоотношения с энергоснабжающими организациями. Не урегулировано много вопросов, которые истекают из существующего законодательства, которое, на наш взгляд, далеко от совершенства.

Александр Сивков, директор МУП городского округа город Рыбинск, «УК», город Рыбинск:

- Сложности во взаимоотношениях с собственниками. Мало кто из граждан представляет систему управления многоквартирным домом. Мало кто понимает, что является собственником не только той квартиры, в которой проживает, но и мест общего пользования многоквартирного дома. Мы, конечно, проводим работу с жильцами, разъясняя им их права и обязанности. Есть проблемы с энергоснабжающими организациями, которые в большинстве своем занимают монопольное положение в тех или иных муниципальных образованиях и диктуют свои условия.

Максим Муравьев, руководитель Генеральной дирекции Управляющих организаций Дзержинского, Ленинского и Красноперекопского районов:

- На мой взгляд, самая большая проблема в том, что сегодня у людей нет денег, чтобы оплатить содержание жилья, так как услуги ЖКХ очень дороги. Я считаю, что полностью на коммерческую основу жилищные отношения переводить нельзя. Есть пробелы в федеральном законодательстве, касающемся сферы ЖКХ, соответственно отстает и региональное.

Тем не менее, (и это прозвучало на «круглом столе» по теме ЖКХ в Москве, который проходил в Российской торгово-промышленной палате и на котором я присутствовал) Ярославская область по сравнению с другими регионами в жилищной сфере даже более «продвинутая». И работе нашей области была дана достаточно высокая оценка. И если сейчас на решение вопросов ЖКХ направить все наши усилия и сбалансировать интересы публичной власти, собственника жилья и управляющих компаний, то у Ярославской области появится хороший шанс привести систему взаимоотношений между всеми участниками в нормальное состояние. Главное – диалог между руководством области, частным бизнесом и населением ведется. Ведется и диалог в сфере регулирования взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями. Нас слышат и мы воспринимаем то, что исходит от власти и жителей.

Олег Девятилов, Заволжская УК:

- Ресурсоснабжающие организации очень сильно оказывают опосредованное влияние на взаимоотношения УК и жителей через свои тарифы. Жители не всегда понимают, кто виновник роста цен на услуги. И зачастую виновником повышения тарифов считают управляющие компании и на них выплескивают весь свой негатив.

Еще одна проблема – мы пришли в новые рыночные взаимоотношения, внедряются новые рыночные механизмы. Но скажите – разве отрасль перестроилась под эти механизмы? Еще велико количество документов, которые разрабатывались до приватизации УК, и нам приходится ими пользоваться. Мы заложники тех договорных отношений, сложившихся еще при другом управлении. На себя государство взяло обязанность только контролировать УК, но государственные органы зачастую входят и в советы директоров многих управляющих компаний. А это значит, что власть должна не только контролировать, но и помогать нам осуществлять деятельность в сфере ЖКХ. Кроме того, власть должна помогать выстраивать взаимоотношения между собственниками и УК. Ведь уровень знаний населения очень слаб. Население не всегда понимает, кому предъявлять свои претензии, и зачастую единственный «адрес» по которому они идут с претензиями – это управляющая компания.

Валерий Малышев, директор ООО УК «Яркомфорт»

- Обращаюсь к СМИ. Очень много идет сюжетов и печатается негативной информации об управляющих компаниях - и о завышенных тарифах, и о «захватах» управдомов, и о задержках зарплат в компаниях и так далее и тому подобное. И получается из сообщений журналистов, что все в сфере управления домами плохо. Мне непонятно – зачем это делается? Ведь, поверьте, работа ведется! И очень «плотно»! Ведется мониторинг управляющих организаций, проводятся регулярные проверки УК, собираемся, корректируем работу, создали СРО – некоммерческое партнерство саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ. (Кстати – в России одними их первых зарегистрировались!) В частности, наша управляющая компания туда вошла, контролируем работу, устанавливаем «правила игры» совместно с Департаментом ЖКХ области. Уважаемые СМИ, не все так плохо, как вы порой показываете. Изучайте более дотошно тему, на которую пишете. А то получается из ваших слов – если одна лампочка в подъезде не горит, значит, все плохо в отрасли ЖКХ?

Единственный вопрос – другим УК, крупным. Почему не вступаете в саморегулируемую организацию?

* Представители УК говорили о пробелах в законодательстве. Есть ли возможность их ликвидировать?

Альфир Бакиров, депутат ЯО Думы пятого созыва:

- Начиная с февраля 2009 года при Комитете по собственности Госдумы РФ создана специальная рабочая группа, которая превратилась в конце концов в национальный орган самоуправляемых организаций, занимающийся совместно с Минрегионразвития совершенствованием законодательной базы. На взгляд группы, Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» требует некоторых изменений, необходим ряд поправок в Жилищный кодекс, Федеральный закон от № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» и Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», потому что их некоторые положения противоречат друг другу. При этом какие-либо законодательные акты на уровне Ярославской области мы принимать не можем, потому что пошел перекос в Федеральном законодательстве. Сейчас ждем, какие будут приняты решения Государственной думой РФ и Минрегионом. Но в рамках рабочей группы мы работаем, в том числе и я.

Таисия Ермолина, председатель наблюдательного совета саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Ярославия»:

- Наш регион вступил в проект по формированию саморегулирования в сфере управления недвижимостью. 18 регионов создали национальную ассоциацию, и мы туда вошли учредителями. Как раз ассоциация саморегулирования на уровне России и занимается законодательством. Наша СРО представлена там в двух комитетах: по разработке стандартов и в комитете по взаимодействию с органами власти. По тем проблемам, которые у нас возникают, мы должны дать свои предложения, в частности по сбалансированию договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями.

Напомню, по Жилищному кодексу есть два варианта агентских договоров: с применением тарифа для населения при прямых отношениях с ресурсоснабжающими организациями и тарифом для населения при отношениях через управляющие организации. Практически повсеместно заключаются договоры через УК, и компании по сути сразу становятся заложниками таких взаимоотношений. Дело в том, что ресурсоснабжающие организации требуют за поставленные тепло и энергию 100% оплаты, но ведь известно, что платежи у нас в области собираются с населения в количестве не более 95%, недоплата, как минимум, 5% всегда есть. Кроме того, ресурсоснабжающие компании требуют предоплату, а платежи с населения поступают месяцем позже. Вот эти и другие вопросы должна решить ассоциация саморегулируемых организаций.

Поэтому призываю все заинтересованные стороны: законодательную и исполнительную власть, потребителей услуг, управляющие компании (вошедшие и не вошедшие в саморегулируемую организацию) не «тянуть одеяло на себя», а объединиться с одной целью - сделать, чтобы сфера ЖКХ работала хорошо.

Андрей Крутиков, депутат ЯО Думы пятого созыва

- Считаю, что есть вопросы, которые должна решать власть здесь и сейчас, не ссылаясь на федеральное законодательство. Например, мое глубокое убеждение в том, что между УК и энергоснабжающими организациями вообще никаких взаимоотношений быть не должно. Собственники жилья с ресурсоснабжающими организациями должны работать напрямую. И об этом нашей исполнительной власти я уже говорил.

Андрей Епанешников, заместитель губернатора Ярославской области:

- В соответствии с постановлением Правительства РФ правила предоставления коммунальных услуг зависят от выбранного способа управления многоквартирным домом. Право собственника - выбирать форму управления: непосредственное управление посредством управляющей компании или ТСЖ. При непосредственном способе управления сами собственники жилых помещений заключают прямые договора с ресурсоснабжающими организациями. Что касается «пробелов» в законодательстве, то, никто никого не лишал права законодательной инициативы. И цель создания саморегулируемой организации в сфере ЖКХ – выработать единые стандарты, методологии и требования, которые должны быть приняты для того, чтобы наше законодательство наконец ликвидировало все белые пятна. В соответствии с предоставленными жилищным законодательством полномочиями региональная власть принимает меры по урегулированию взаимоотношений между собственниками жилых помещений и управляющими компаниями. В целях защиты прав собственников в сфере управления и эксплуатации общего имущества многоквартирных домов в Ярославской области - в одной из первых в Российской Федерации - принято постановление «Об утверждении рекомендаций по оценке качества работы управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Ярославской области». Вместе с тем, по итогам оценки за второе полугодие 2009 года из 29 частных управляющих компаний г. Ярославля 10 не представили комиссии информацию, необходимую для проведения оценки качества работы УК. В этой связи возникает вопрос, что данным управляющим компаниям есть что скрывать от собственников или нет интереса в сотрудничестве с властью.

Наталья Шетнева, первый заместитель директора департамента городского хозяйства мэрии Ярославля:

- Для того, чтобы найти баланс интересов, выстроить взаимоотношения между органами власти, УК, и собственником, в первую очередь УК должна быть «открыта». По итогам года (чтобы было доверие у населения) каждая добросовестная компания должна отчитаться перед собственниками на общем собрании: какие работы выполнены на каждом конкретном доме, на какую сумму. И, кстати, основными жалобами от населения являются отказы УК в предоставлении такой информации. Для чего принято постановление об оценке качества? Для того, чтобы проинформировать население, как работают управляющие организации. И та информация, которая запрашивается при контроле, по сути должна быть открыта для каждого собственника: договор управления, тарифы, перечень работ – все это собственник имеет право знать.

Александр Лебедев, директор департамента ЖКХ Ярославской области:

- Департамент жилищно-коммунального хозяйства – орган исполнительной власти, проводящий единую государственную политику в отрасли. Единая государственная политика направлена на создание условий для эффективного хозяйствования в жилищно-коммунальном комплексе в рамках действующих законодательно - нормативных актов. Управляющие компании - коммерческие организации, и их деятельность - это тоже бизнес. Однако бизнес бывает разный. Есть бизнес, направленный на сиюминутное извлечение прибыли, наивысшего дохода из оборота, а есть бизнес социально ответственный и ориентированный на долгосрочную стратегию развития, добросовестный, ставящий во главу угла клиента, в нашем случае жителей, собственников жилых помещений. На современном этапе наша общая задача, чтобы все управляющие компании осуществляли свою деятельность эффективно, законно и добросовестно на благо жителей, поэтому мы внимательно отслеживаем все процессы, контролируем, оцениваем по соответствующим критериям.

Андрей Епанешников:

- Сегодня мы первый раз сели за круглый стол в таком составе для того, чтобы в рамках полномочий каждого из присутствующих представителей и власти, и УК, и собственников договориться о мерах по повышению качества управления жилищным фондом. Это только начало разговора, и такие встречи планируем проводить систематически.

* Население – собственники жилья, как выясняется, в большинстве своем не знакомы с законами, регулирующими сферу ЖКХ, не знают своих прав, обязанностей, не разбираются в формах управления домами. И как следствие – не могут потребовать выполнения договорных обязательств УК. Каким образом должна строиться система информирования граждан? На ком лежит эта обязанность?

Альфир Бакиров:

- Я являюсь председателем Ассоциации собственников жилья «Ярославия», которая представляет всю Ярославскую область. Отделения ассоциации есть практически во всех муниципальных образованиях. На этот вопрос отвечу так: и власть должна информировать, и управляющие компании. Естественно, ассоциация тоже ставит своей задачей повышение грамотности собственников жилья. Для этого мы осуществили ряд проектов. Приведу только один пример: ассоциация стала выпускать газету «Управдом», пилотный проект которой идет в Переславле-Залесском. Задача газеты – ликбез.

* На «круглом столе» присутствуют собственники жилья. Хотелось бы услышать их мнение.

Лариса Владимировна Акулич, член комиссии по оценке качества работы управляющих компаний в городе Ярославле, собственник помещения в доме № 49 проспект Фрунзе:

- Вся информация о работе нашей управляющей компании поступает собственникам жилья через старост. А старосты – это зачастую простые жители, которые не обладают в достаточной мере знаниями законов и постановлений. Нам бы хотелось, чтобы представители УК лично участвовали в наших собраниях и информировании граждан, особенно когда решаются глобальные вопросы, такие как капитальный ремонт в доме. Кроме того, жители хотят услышать от представителей компании информацию об изменении в законах, отчеты о проделанной работе. Но этого нет. О проблемах в доме мы сообщаем УК письменно, однако в ответ получаем «отписки». При этом у нас очень активные собственники, территория вокруг дома благоустроена их руками – вокруг летом цветники, а вот в некоторые подъезды – не войдешь, требуют ремонта. Кроме того, хотелось бы чтобы наша УК следила за качеством работ подрядных организаций, потому что сегодня решать проблемы с недоделками к подрядчикам ходят сами жильцы. Сегодня я и жители нашего дома хотят знать, каковы планы работы управляющей компании на 2010 год. И опять для этого мне, как старосте, нужно пойти на прием к специалистам УК. А почему не наоборот – представителям компании прийти к нам, жильцам?

Любовь Наумкина, заместитель директора департамента ЖКХ Ярославской области:

- В основу Жилищного кодекса положено добросовестное выполнение договорных отношений между собственником и УК. На практике договорные отношения с каждым собственником выстроены не всеми управляющими компаниями. Также, в нарушение Жилищного кодекса, не все управляющие компании отчитываются о проделанной работе перед собственниками. В основном взаимоотношения между собственниками и УК строятся через старост, и жители практически не знакомы со своими управляющими компаниями. Если бы договорные отношения были правильно выстроены, если бы с каждым собственником был бы заключен договор на управление, и если бы эти договорные отношения (хотя бы по итогам 2009 года) были выполнены, наверное, вопросов о низкой информационной обеспеченности жителей не задавалось, и не было бы шквала обращений собственников в разные инстанции. Высшей формой управления многоквартирным домом является общее собрание жильцов. Отдельно взятому собственнику в многоквартирном доме свои права на качественное управление домом защитить практически невозможно. Но у нас пока, и это не секрет, многие собственники пассивны, нередко они не хотят собираться и обсуждать возникающие проблемы по управлению своим домом. И это, с одной стороны, затрудняет работу УК, а с другой стороны, даёт основания УК не выполнять свои договорные обязательства. Проблему низкой информированности жителей нужно решать в срочном порядке – причем самыми разными путями. Возможно, на телевидении нужна программа, посвященная проблемам собственников, возможно – нужно издать специальный буклет, где разъяснялись бы законодательные акты, система работы УК, права и обязанности собственников, и распространять его среди жильцов.

Владимир Киселев, директор ООО УК «Максимум», город Углич:

- В отличие от Ярославля, в Угличе давно выстроена система взаимодействия управляющих компаний и власти. Каждый понедельник директора УК собираются на совещание у Главы угличского муниципального района, и там решаются все насущные вопросы. Единственная проблема, которая остается – как и у всех УК – низкая информированность населения. Есть предложение – издать брошюру «Пособие для начинающего собственника», где бы были собраны наиболее часто задаваемые вопросы и ответы. Издать с помощью СРО или Департамента ЖКХ. Информация не должна передаваться «из уст в уста» в форме слухов. Она должна быть юридически верной.

* Многие дома Ярославской области стали «участниками» программы капитального ремонта согласно Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Участвуют ли жители в приемке домов после ремонта, есть ли жалобы на качество работ?

Лариса Владимировна Акулич, член комиссии по оценке качества работы управляющих компаний в городе Ярославле, собственник помещения в доме № 49 проспект Фрунзе

- Могу сказать по нашему дому. В том виде, в котором нам изначально нашей управляющей компанией была обещана приемка нашего дома после капремонта – с участием представителей администрации района, технадзора - у нас не было.

Андрей Васильевич Епанешников, заместитель губернатора ЯО:

- По закону собственники могут контролировать ход работы и принимать работу по окончании ремонта. Это, кстати, в их интересах. К сожалению, факты таковы: 95% домов в нашей области, в которых был проведен капремонт, приняты по окончании работ собственниками заочно, что выплеснулось в большое количество жалоб на недоделки.

Лариса Юрьевна Дотлова, исполняющий обязанности начальника государственной жилищной инспекции – главного государственного жилищного инспектора ЯО:

- Основанием для проверки инспекцией работы УК является жалоба гражданина. И хочу в какой-то степени встать на сторону управляющих компаний. Дело в том, что не всегда жители бывают объективны в своих требованиях. А порой и злоупотребляют своими правами. Например, требуют выполнения работ, которые не были прописаны в договоре.

Татьяна Юрьевна Кузнецова, заместитель директора департамента ЖКХ ЯО:

- И опять встает вопрос об отсутствии информированности собственников жилья. Таких недоразумений не было бы, если бы на стадии первого собрания собственников жилья, когда решался вопрос о проведении в доме капремонта, представители управляющих компаний им бы объясняли, какие именно работы подпадают под действие программы капитального ремонта в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».